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给“yuup”,出租小房子好还是金利好 2011年9月6日

上篇文章中,yuup问了个问题:现在的价格金利好还是出租房子拿房租好?

 

对,又是金利。今年让我伤心的金利,我还是得把它搬出来。

 

明年,金利的基准分红是3.5%+3.5%=7%。

 

现在金利价格0.864。那么现价买入,它的收益率就会是:8.1%

 

如果一套房子200万,可以取得16万以上的年租金。则出租房屋获利多。如果不是,则金利获利多。

 

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但显然,事实远比理论复杂。

 

由于金利本身的交易价格会上涨或下跌。会导致得到多于或少于8.1%的收益。那么为什么现在净值1.03的金利,被市场砸到了0.864?

 

一切的原因就在于:金利把钱借给了鑫利,而鑫利的杠杆越来越大。无数赌徒希望在大盘反弹的时候,持有鑫利获得超过大盘指数涨幅的利润。

 

这个情况可以长期持续吗?

 

我必须承认,很有可能金利折价好几年。鑫利溢价好几年。

 

但请大家注意:它们是有“归一”条款的。当鑫利净值跌到0.25,则一起归一。那时候金利不仅能获得分红,还会净值归一。鑫利现在净值多少?0.658。是不是觉得距离0.25很远?一点都不远。大盘越跌,鑫利的杠杆率越大:现在就已经超过了2.5倍。也就是大盘跌10%鑫利跌25%。

 

还有一点,每年鑫利都会先把利息交给金利。也就是说即使大盘不跌,它的净值也会自动先跌7%。这样几年后即使大盘没有涨跌,鑫利也将被掏空,导致“归一”。

 

不管怎么说,市场的疯狂终有还债的那一天。我坚信,还债的人不会是0.8x买入金利享受1年期定期利率+3.5%收益的人。

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